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房屋买卖过程中“阴阳合同”效力如何认定?

内地新闻 时间:2019-06-07 浏览:
【裁判要旨】阴阳合同价款的约定通常意在规避国家税收政策,当双方正常履行合同,出卖人对价款无异议时,买卖双方可能按较低价格办理成功网签备案,实现避税目的

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二手房交易时,为少交税费,一些机构和个人想方设法在合同上做文章,签订两份购房合同:一份合同约定的是实际交易价格,俗称“阴合同”,而另一份合同出于某种目的或标高或标低交易价格,俗称“阳合同”。这种通过签订“阴阳合同”购买二手房的方式极易引起纠纷,给当事人带来法律风险。

房屋买卖过程中“阴阳合同”效力如何认定?

房屋买卖过程中“阴阳合同”效力如何认定?

【裁判要旨】

房屋买卖过程中“阴阳合同”效力如何认定?

阴阳合同价款的约定通常意在规避国家税收政策,当双方正常履行合同,出卖人对价款无异议时,买卖双方可能按较低价格办理成功网签备案,实现避税目的;但当履行发生争议,通过诉讼经法院判决过户、执行时,无论网签与否,网签价格是否与实际成交价格一致,房屋的价款均须按实际成交价格为准,完成过户手续,缴纳税费,失去了避税空间。

【案情简介】

房屋买卖过程中“阴阳合同”效力如何认定?

2016年8月31日,宋某(出卖人)与谷某、范某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》约定:出卖人所售房屋位于北京市丰台区马家堡西路某室(以下简称案涉房屋);该房屋规划设计用途为酒店;该房屋成交价格为68万元;该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为102万元,上述价款买受人一并另行支付给出卖人;第七条:税费相关规定:本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担全部;合同另对定金支付、房屋交付、过户等事项予以约定。当日,双方另签订《全款付款方式补充协议》约定:该房屋按套计价,成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计为170万元,此价格为出卖人净得价,不含税。后双方对税费缴纳问题产生纠纷。

房屋买卖过程中“阴阳合同”效力如何认定?

【裁判】

房屋买卖过程中“阴阳合同”效力如何认定?

北京市第二中级人民法院经审理认为:本案中,双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应依约履行义务。现案涉房屋已完成过户,双方就税费负担产生争议。须指出,案涉合同虽约定房屋成交价格为68万元,其余设备等作价102万元,但亦约定净得价170万元,不含税。此类约定系当前二手房交易市场合同常见样态,意欲实现避税目的。现双方对此产生争议,避税目的因违反国家税收政策无法实现,故案涉房屋交易税额应当依据房屋实际成交价格为准,即170万元,北京市第二中级人民法院院首先对此前提予以明确。谷某、范某是合同约定的税款负担方,应对己方的税费成本予以审慎关注核实,宋某作为法定缴税义务人,在谷某、范某未按合同约定配合缴纳税款时,为防止滞纳金累计损失,垫付税费,有权要求谷某、范某按合同约定支付垫付款项。判决:谷某、范某于判决生效之日起七日内支付房屋过户税费。该判决现已生效。

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【评析】

房屋买卖过程中“阴阳合同”效力如何认定?

实务中,针对网签合同的性质及其与私下合同发生冲突时的处理思路,当前有几种观点:

房屋买卖过程中“阴阳合同”效力如何认定?

第一种观点认为网签合同是双方为规避监管和降低税费所签订,其系当事人恶意串通损害国家利益(少缴税款),应视为无效,因此,诉讼中应以私下合同约定为准。此种观点可以解决两合同效力冲突的问题,但其从根本上否认了普遍存在的网签合同的效力,间接导致了税费缴纳等实际操作的违法性,不利于交易稳定。

第二种观点认为网签合同本质上不是合同,是国家行政机关为防止一房二卖维护交易进行的“类行政登记/审批”行为,因此其仅在约束交易当事人上有效力,在价款、违约责任等条款上没有约束力。此种观点解决了网签合同的合法性问题,但直接否认了网签行为的合同性质,万一案件中双方并没有签订私下合同,仅以默认形式履行合同时(此种情形并不鲜见),则审理时就失去了书面合同依据,从而导致权利义务不易厘定。

第三种观点认为两种合同都合法,但网签合同签订在前,补充协议签订在后,故视作后合同对前合同的取替。此种观点认可了两合同的合法性,但是实践中两合同往往是同时签订,甚至有私下合同签订在先的情形,故这一观点也不符合实际情况。

房屋买卖过程中“阴阳合同”效力如何认定?

房屋买卖过程中“阴阳合同”效力如何认定?

针对理论和实践中的上述冲突,鉴于二手房屋买卖案件数量日益增多的趋势,法官认为:

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